ITBI - DINHEIRO NO BOLSO É SEMPRE BOM!

O QUE É ITBI?

O ITBI (“IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS”), é cobrado pelo município, nos casos de transferência da propriedade do imóvel, basicamente, em uma transação comercial de um imóvel (casa, apartamento, loja, terreno etc.). Normalmente, a pessoa que adquire o imóvel ou os direitos sobre ele, é quem paga o ITBI. O ITBI é calculado por meio da aplicação de uma alíquota sobre um valor denominado BASE DE CÁLCULO.

QUAL O PROBLEMA DO ITBI NO ESTADO DE SÃO PAULO? No estado de São Paulo, existe uma grande discussão jurídica sobre como apurar a referida BASE DE CÁLCULO do ITBI. O cálculo é feito com base no VALOR VENAL DE REFERÊNCIA, apesar de haver lei estadual que determina que esse cálculo seja feito com base no VALOR VENAL DO IPTU.

O VALOR VENAL DE REFERÊNCIA é estabelecido pela prefeitura a partir de uma pesquisa de mercado, sendo que inexiste data fixada para a sua atualização e um critério objetivo.

O VALOR VENAL DO IPTU representa a base de cálculo para o Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana (IPTU), cujo conceito de apuração adota o valor estimado de avaliação do bem imóvel. O VALOR VENAL do imóvel é obtido a partir dos dados do imóvel constantes do cadastro da Secretaria da Fazenda (área do terreno, área construída, idade da construção etc.) utilizando a metodologia e os parâmetros já estabelecidos.

A diferença básica entre o VALOR VENAL DE REFERÊNCIA e VALOR VENAL DO IPTU, é que o VALOR VENAL DE REFERÊNCIA está em constante atualização, ou seja, igual ou superior ao valor de mercado. Com isso, o valor do ITBI, que geralmente é calculado sobre VALOR VENAL DE REFERÊNCIA é aumentado substancialmente, permitindo que tanto o Município, como o Estado de São Paulo, receba mais do que deveria em cada transação imobiliária.

Dá para ficar perdido com tanto cálculo, não é mesmo? Mas vou tentar exemplificar o que te afeta através de um exemplo simples.

UM BREVE EXEMPLO: Você adquire um apartamento de 60m², com 2 quartos e 1 vaga e paga R$ 500.000,00. O VALOR VENAL DO IPTU é de R$ 400.000,00. Já o VALOR VENAL DE REFERÊNCIA é R$ 670.000,00. A alíquota definida para recolhimento do ITBI é de 4%.

a. Se o valor do ITBI fosse calculado sobre o VALOR VENAL DO IPTU (4% de R$ 400k) seria de: R$ 16.000,00

b. O valor do ITBI calculado sobre o VALOR VENAL DE REFERÊNCIA (4% de R$ 670k) é de: R$ 26.800,00

Posto o acima, se você pagou o ITBI sobre o VALOR VENAL DE REFERÊNCIA, ao invés de pelo VALOR VENAL DO IPTU (b-a), você pagou R$ 10.800,00 a mais de ITBI, do que seria cabido.

Note, se o VALOR DA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA fosse maior do que o VALOR VENAL DE REFERÊNCIA, a prefeitura teria calculado o ITBI sobre o VALOR DA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA, quando o correto, também seria sobre o VALOR VENAL DO IPTU. Isso significa que você teria pago ainda mais de imposto, indevidamente.

MUITO BEM E AGORA? QUE FAÇO? Caso você esteja adquirindo um imóvel no momento, você deve procurar um advogado para que seja impetrado um mandado de segurança, obrigando a prefeitura a receber o ITBI sobre o VALOR VENAL DO IPTU. Note, isso deve ser feito antes do pagamento do imposto.

Caso você tenha adquirido um imóvel em São Paulo nos últimos 5 anos e pagou o ITBI, você deve procurar um advogado para solicitar a restituição do valor que foi pago indevidamente, corrigido.

Amigos já compraram imóveis e conseguiram receber o valor cobrado indevidamente. Caso tenham interesse, entrem em contato comigo para esclarecimentos. NADA MAL, COLOCAR PARTE DESSA “GRANA” NO BOLSO, MESMO CONSIDERANDO OS CUSTOS ADVOCATÍCIOS, NÃO É MESMO?