PROPRIETÁRIO PERGUNTA: QUAL VALOR DECLARAR EM MEU IRPF?

- Declara lá o valor que consta no Registro de Imóveis ou o valor que vem no seu IPTU!

É simples assim? – Atentem, NÃO, NÃO É!

Vamos entender primeiro o que seja LUCRO IMOBILIÁRIO!

LUCRO IMOBILIÁRIO é a diferença positiva entre o valor do teu imóvel informado na tua “Declaração de Ajuste Anual” MAIS RECENTE e o valor pelo qual o referido imóvel foi vendido.

Posto isso, entenda: O valor a ser calculado como LUCRO IMOBILIÁRIO depende do VALOR DECLARADO DO IMÓVEL na sua última “Declaração de Ajuste Anual” e do VALOR DA VENDA.

Por isso é tão importante ter o “Valor do Imóvel” atualizado, de forma justa e apropriada!

Vejamos:

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CASO 1: Você adquiriu o seu imóvel há 10 anos e pagou (vd = Valor Declarado do Imóvel) R$ 1.000.000,00 e o vendeu por (vv = Valor de Venda) R$ 1.250.000,00, obtendo um LUCRO IMOBILIÁRIO (LI) de (LI = vv – vd) R$ 250.000,00. Você pagou o ITBI quando o adquiriu, e fez algumas reformas e melhorias no correr dos anos, inclusive, contratou um 6% ao Corretor de Imóveis para a negociação, mas não se preocupou em guardar a documentação e registrar isso nas suas “Declarações de Ajuste Anuais”, no momento adequado. Beleza! Excelente lucro! Mas informo:

VOCÊ DEVERÁ PAGAR ATÉ O ÚLTIMO DIA ÚTIL DO MÊS SUBSEQUENTE À VENDA, 15% SOBRE O “LUCRO IMOBILIÁRIO” À RECEITA FEDERAL, ou seja, no exemplo acima: R$ 37.500,00.

Bom, tirando as despesas com o corretor (6% ou R$ 75.000,00) e recolhendo o imposto, ficou no teu bolso R$ 1.137.500,00.

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ISSO ESTÁ CERTO? QUAL É O VALOR DO MEU IMÓVEL, AFINAL? POSSO ATUALIZÁ-LO CONFORME SEU VALOR DE MERCADO?

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Saiba que você NÃO PODE ATUALIZAR O VALOR DO IMÓVEL PELO SEU VALOR DE MERCADO em sua “Declaração de Ajuste Anual”, essa prática é EXPRESSAMENTE PROIBIDA pela legislação em vigor.

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Entretanto, me responda as 4 questões abaixo, com um SIM ou um NÃO:

1.Você adquiriu o seu imóvel e realizou alguma ampliação ou reforma, pintou, reparou azulejos, encanamentos, pisos e paredes?

2.Você adquiriu o seu imóvel e pagou por obras públicas (colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de rede de esgoto e/ou eletricidade)?

3.Você adquiriu o seu imóvel e pagou o imposto de transferência (ITBI)?

4.Você adquiriu o seu imóvel financiado e houve juros e demais acréscimos?

5.Você adquiriu o seu imóvel e pagou o Corretor de Imóveis que intermediou o negócio?

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Se você respondeu SIM a, ao menos, uma das questões acima, ACONSELHO:

- Suportado sempre por DOCUMENTAÇÃO HÁBIL E IDÔNEA, atualize o valor do seu imóvel e a DESCREVA NO LOCAL APROPRIADO em sua “Declaração de Ajuste Anual”!

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O que seria essa DOCUMENTAÇÃO HÁBIL E IDÔNEA requerida pela Receita Federal? Guia de recolhimento do imposto de transmissão, Notas Fiscais, para despesas com pessoas jurídicas e recibos para despesas com pessoas físicas e/ou cheques ao portador com nome e CPF do recebedor, com/sem discriminação do serviço no verso etc.

DESCREVER NO “LOCAL APROPRIADO”? Sim, no campo DISCRIMINAÇÃO DO BEM, além de preencher os demais campos requeridos (como: data de aquisição, número de matrícula e cartório).

Seguindo o exemplo...

a.Você adquiriu seu imóvel por R$ 1.000.000,00 em 2010:

DECLARAÇÃO DE AJUSTE ANUAL 2011/2010 – Discriminação do bem - Sobrado adquirido (de Nome-Vendedor, CPF-Vendedor, por transação à vista etc.), pelo valor de R$ 1.000.000,00, em terreno de 250 m², com 380 m² de área construída, garagem coberta para 2 veículos, 3 dormitórios (1 suíte), banheiro social, sala, lavabo, cozinha, área de serviço/lavanderia e dependência de serviçal e recolhi 3% de ITBI, que perfaz o valor total de R$ 1.030.000,00, nesta declaração.

b.Após 4 anos de uso você promoveu reparos no telhado e pintou toda a casa.

DECLARAÇÃO DE AJUSTE ANUAL 2015/2014 – Discriminação do Bem - Sobrado adquirido de (toda a informação do vendedor) com ITBI, em 2010, pelo valor de R$ 1.030.000,00, em terreno de 250 m², com 380 m² de área construída, garagem coberta para 2 veículos, 3 dormitórios (1 suíte), banheiro social, sala, lavabo, cozinha, área de serviço/lavanderia e dependência de serviçal. Efetivada reforma de todo o telhado no valor de R$ 20.000,00 e realizada pintura externa e interna de toda a residência, muros, portas e portões pelo valor de R$ 10.000,00, o que eleva o seu valor nesta declaração de IR para R$ 1.060.000,00.

c.Após 2 anos você promove a construção de uma banheira de hidromassagem externa, com água quente em domo climatizado e envidraçado, de 5 m de raio, pelo valor de R$ 45.000,00 e troca todo o piso externo, pelo valor de R$ 10.000,00.

DECLARAÇÃO DE AJUSTE ANUAL 2017/2016 – Discriminação do Bem - Sobrado adquirido (toda informação do vendedor) em 2010, agregado de ITBI, mais reformas e melhorias diversas em 2014, tendo como resultante do valor total do bem de R$ 1.060.000,00, em terreno de 250 m², com 380 m² de área construída, garagem coberta para 2 veículos, 3 dormitórios (1 suíte), banheiro social, sala, lavabo, cozinha, área de serviço/lavanderia e dependência de serviçal. Agrega-se reforma/ melhoria/ ampliação, conforme projeto apresentado e aprovado pela Prefeitura da Cidade, com a inclusão de um domo, com 5 m de raio, envidraçado no quintal, com banheira de hidromassagem por R$ 45.000,00 e reparos/ reforma do piso externo por R$ 10.000,00, o que eleva, nesta declaração de IR, o valor desse imóvel para R$ 1.115.000,00 e sua área construída para, aproximadamente, 458,5 m².

Vejamos:

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CASO 2: Portanto, você adquiriu o seu imóvel há 10 anos, pagou, guardou a documentação dessas despesas e dispêndios, e fez várias pequenas e médias reformas, e uma ampliação, o que elevou o valor do seu imóvel para (vd = Valor Declarado do Imóvel) R$ 1.115.000,00 e o vendeu por (vv = Valor de Venda) R$ 1.250.000,00, o seu LUCRO IMOBILIÁRIO (LI) foi de (LI = vv – vd) R$ 135.000,00.

Portanto, VOCÊ DEVERÁ PAGAR ATÉ O ÚLTIMO DIA ÚTIL DO MÊS SUBSEQUENTE A VENDA À RECEITA FEDERAL, 15% SOBRE O LUCRO IMOBILIÁRIO, ou seja, R$ 20.250,00.

Tirando as despesas com o corretor (6% ou R$ 75.000,00) e recolhendo o imposto devido, ficou no teu bolso R$ 1.154.750,00.

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CASO 3: Você adquiriu o seu imóvel há 10 anos, pagou, guardou a documentação dessas despesas e dispêndios, e fez várias pequenas e médias reformas, e uma ampliação, o que elevou o valor do seu imóvel para (vd = Valor Declarado do Imóvel) R$ 1.115.000,00 e o vendeu por (vv = Valor de Venda) R$ 1.250.000,00, através de um Corretor de Imóveis amigo (te passo o telefone no privado 😊) e pagou a esse cerca de 6% do valor da transação (R$ 75.000,00) pela sua intermediação, que engloba uma série de serviços, como: (i) confecção do contrato de serviços; (ii) Tomada de Fotos; (iii) Preparação de Vídeo para Divulgação; (iv) Diagramação e Publicação de Anúncios; (v) Oferta Ativa (prospecção de clientes potenciais); (vi) Análise da Documentação do Proponente; (vii) Analise do Contrato de Compra e Venda a ser firmado; (viii) Acompanhamento da Formalização do Contrato.

Para o cálculo devemos primeiro abater o Valor de Corretagem (vc) de R$ 75.000,00 do Valor de Venda. Agora vamos ao cálculo do LUCRO IMOBILIÁRIO (LI = vv-vr-vd) ou LI = R$ 1.250.000,00 – R$ 75.000,00 – R$ 1.115.000,00 = R$ 60.000,00. E deverá recolher 15% sobre esse Ganho de Capital, ou seja, R$ 9.000,00.

Recolhendo o imposto devido, ficou no teu bolso R$ 1.166.000,00.

CONCLUSÃO

Portanto, para um mesmo imóvel adquirido e vendido pelos mesmos valores, podemos, nos exemplos acima, encontrar diferenças importantes no nosso bolso, dependendo da atenção que lhe damos.

No nosso exemplo, como ficou o “Bolso do Proprietário” após a venda, ter recolhido os Impostos e pago a corretagem?

CASO 1 = R$ 1.137.500,00

CASO 2 = R$ 1.154.750,00

CASO 3 = R$ 1.166.000,00

Agora te pergunto: COMPENSA SEPARAR UMA PASTA PARA GUARDAR AS NOTAS FISCAIS DOS REPAROS, MELHORIAS E REFORMAS REALIZADAS NO TEU IMÓVEL E ATUALIZAR O SEU VALOR NA SUA “DECLARAÇÃO DE AJUSTE ANUAL”? Claro que compensa!

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IMPORTANTÍSSIMO!

Caso você, amigo proprietário, possua as autorizações requeridas e comprovantes de pagamentos das obras realizadas (ampliações, reformas, pintura, reparos em azulejos, pisos, hidráulica, elétrica etc.) em anos anteriores e não as tenha discriminado e atualizado o valor do teu imóvel em suas Declarações de Ajustes Anuais, sugiro que faça tantas quantas Declarações RETIFICADORAS sejam necessárias para atualizá-lo apropriadamente. Como viu, no momento da venda, fará muita diferença!

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ESCLARECIMENTO FINAL

A transação com Lucro Imobiliário apurado, com imposto não pago até o último dia útil do mês subsequente ao da sua venda, terá pena de multa e juros.

Lembro ainda que, gastos com CONSTRUÇÃO, AMPLIAÇÃO E REFORMA para serem lançados na “Declaração de Ajuste Anual” e computados no cálculo do novo Valor do Imóvel, têm de ter projeto aprovado pela Prefeitura. Já os gastos com pequenas obras (pintura, reparos de azulejos, encanamentos, pisos, paredes etc.) dispensam essa aprovação, pois não alteram o projeto original do imóvel.

NOTA: Um ponto importante é que toda ESSA DOCUMENTAÇÃO DEVE SER GUARDADA POR, PELO MENOS, 5 ANOS APÓS A VENDA DO IMÓVEL, pois pode ser requisitada pela Receita Federal.

REFORÇANDO: A GUARDA DA DOCUMENTAÇÃO não é por 5 após da entrega da “Declaração de Ajuste Anual”, onde você tenha registrado a atualização do valor de seu imóvel, e sim por, no mínimo, 5 anos APÓS A “VENDA DO IMÓVEL”!

Espero ter sido claro!